LA FED, EL MERCADO INMOBILIARIO Y LOS DEFAULTS

Esta semana la Reserva Federal volvió a reunirse para evaluar sus decisiones de política monetaria. Si bien la reunión se saldó sin cambios, tal y como se esperaba, el mensaje que trasladó la institución, al calor de los últimos datos de inflación publicados, fue el de la necesidad de unas mayores evidencias de que la inflación en EE.UU. continua su convergencia hacia el 2% fijado como objetivo.

Y es que nada más lejos de la realidad, los datos de inflación desde que comenzó el año han venido sorprendiendo al alza y la Fed tiene motivos para mostrarse preocupada. Tras una subida de tipos de interés sin precedentes de 525 pb, la economía americana continúa creciendo a ritmos relativamente robustos y la inflación parece haberse estancado en niveles elevados desde mediados del año pasado.

¿Pero por qué no se ha resentido el crecimiento del PIB en EE.UU. a pesar de la subida de tipos de interés? Lo cierto es que, desde la crisis financiera de 2008 el mercado hipotecario americano ha sufrido una profunda transformación. Actualmente, el 90% de las hipotecas vivas en EE.UU. se encuentran concedidas a tipo fijo y el 82% de las hipotecas vivas están concedidas con un tipo de interés inferior al 5%, lo que hace que, aquellas familias americanas que tengan una hipoteca previa a la subida de tipos de interés no haya visto su incrementados sus costes financieros como consecuencia de las políticas monetarias de la Fed.

Actualmente, el tipo hipotecario en EE.UU. se sitúa en niveles superiores al 7%, lo que ha generado un problema de oferta inesperado en el mercado inmobiliario. Las familias que compraron una vivienda cuando los tipos de interés se encontraban en niveles inferiores, se encuentran ahora con que, si quieren cambiar su residencia mediante la compra de una nueva vivienda, tienen que financiarla a tipos de interés muy superiores a los que tienen su hipoteca actual, lo que de media podría duplicar su cuota hipotecaria. Es por ello por lo que muchos propietarios de vivienda no tienen incentivo a moverse. De hecho, la rotación de viviendas por parte de las familias se mantiene en niveles de mínimos históricos, tan solo comparables a los de la crisis financiera de 2008.

Este hecho ha llevado a que el inventario de viviendas existentes se sitúe en mínimos históricos y debido a la baja oferta de venta de viviendas, el precio de la vivienda ha continuado subiendo de forma prácticamente ininterrumpida durante los últimos años a pesar de la subida de tipos de interés.

El hecho de que el 90% de hipotecas hayan sido concedidas a tipo fijo ha restado efectividad a la política monetaria restrictiva de la Fed, pero esto no implica que la subida de tipos no vaya a impactar en la economía, impactará, pero de forma mucho más lenta de lo que se ha sentido en anteriores ciclos de subidas de tipos. El impacto en el mercado hipotecario se sentirá conforme las hipotecas actuales vayan venciendo, por lo que se ira trasladando a la economía muy lentamente.

Donde si se aprecian mas claramente las consecuencias de la política monetaria es en aquellos segmentos del crédito con tipos variables, como las tarjetas de crédito, donde los impagos han comenzado a incrementarse, o en crédito con vencimientos más cortos, como el crédito a empresas, el cual tendrá que ser refinanciado mas pronto que tarde. Si nos atenemos a las tasas de default publicadas por Moody’s, la tasa de default global ascendió hasta el 4,8% en 2023, ligeramente por encima de su media histórica del 4,2%. Si estas tasas continúan ascendiendo o no, dependerá de las decisiones de los bancos centrales en los próximos meses.